Pour quels motifs et dans quels délais expulser un locataire ? Articles 347-355 du TBK, besoin personnel, engagement d'évacuation, deux mises en demeure et médiation.
Pour les baux d'habitation, le Code des obligations turc (TBK) contient des règles particulières visant à protéger le locataire. La possibilité pour le bailleur de mettre fin au bail est subordonnée à des motifs et à des délais précis ; le dépassement de ces délais peut entraîner le report du droit d'un an. Ce guide résume les articles pertinents du TBK dans un langage compréhensible pour le bailleur comme pour le locataire. Dans un litige concret, nous vous recommandons de demander l'aide d'un avocat.
Peut-on expulser le locataire parce que le terme est échu ?
Non. Selon l'article 347 du TBK, dans les baux d'habitation et de locaux couverts à usage professionnel, si le locataire ne donne pas congé au moins quinze jours avant l'expiration du contrat à durée déterminée, le contrat est réputé prolongé d'un an aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat en invoquant l'échéance du terme.
Toutefois, à l'issue de la période de prolongation de dix ans, le bailleur peut mettre fin au contrat sans indiquer de motif, à condition de donner congé au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation suivant cette période. Dans les contrats à durée indéterminée, le bailleur peut, dix ans après le début du bail, mettre fin au contrat par un congé conformément aux dispositions générales. Selon l'article 348 du TBK, pour les baux d'habitation, le congé doit être donné par écrit.
Pour les biens loués comme logement familial, selon l'article 349 du TBK, le locataire ne peut pas résilier le contrat sans le consentement exprès de son conjoint. Si le conjoint non locataire est devenu partie au contrat en en informant le bailleur, le bailleur est tenu d'adresser séparément au locataire et à son conjoint le congé ainsi que la mise en demeure accordant un délai de paiement.
Motifs tenant au bailleur
Besoin personnel, reconstruction et urbanisme (TBK 350)
Le bailleur peut mettre fin au contrat, dans les contrats à durée déterminée, par une action intentée dans le mois suivant la fin du terme, s'il est contraint d'utiliser le bien loué en raison d'un besoin de logement ou de local professionnel pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou les personnes dont il a légalement la charge, ou si des travaux de rénovation importants sont nécessaires à des fins de reconstruction ou d'urbanisme et que l'usage est alors impossible.
Besoin du nouveau propriétaire (TBK 351)
La personne qui acquiert ensuite le bien loué, s'il existe un besoin pour les mêmes proches, en informe par écrit le locataire dans le mois suivant la date d'acquisition et peut mettre fin au contrat par une action intentée six mois après. Si elle le souhaite, elle peut aussi exercer ce droit par une action intentée dans le mois suivant l'expiration du terme du contrat.
Motifs tenant au locataire (TBK 352)
- Engagement d'évacuation : si le locataire, après la remise du bien loué, s'est engagé par écrit à le libérer à une date donnée et ne le fait pas, le bailleur peut mettre fin au contrat dans le mois suivant cette date, en recourant à l'exécution forcée ou en intentant une action. Il est important que l'engagement ait été donné après la remise du bien.
- Deux mises en demeure justifiées : dans les contrats d'une durée d'un an ou plus, si deux mises en demeure justifiées ont été adressées par écrit au locataire au cours d'une année de bail pour non-paiement du loyer, le bailleur peut intenter une action dans le mois suivant la fin de l'année de bail pendant laquelle les mises en demeure ont été faites.
- Logement du locataire au même endroit : si le locataire ou son conjoint vivant avec lui possède un logement habitable dans les limites municipales du même arrondissement ou de la même commune (belde) et que le bailleur l'ignorait à la conclusion du contrat, il peut intenter une action dans le mois suivant l'expiration du contrat.
Non-paiement du loyer : TBK 315
Si le locataire ne paie pas le loyer exigible ou les charges accessoires, le bailleur peut, par écrit, lui impartir un délai et l'informer qu'il résiliera le contrat si le paiement n'intervient pas dans ce délai. Pour les baux d'habitation, ce délai est d'au moins trente jours et court à partir du jour suivant la date de la notification écrite.
Prolonger les délais : TBK 353
Si le bailleur a informé par écrit le locataire, pendant le délai d'action, qu'il intentera une action, le délai pour agir est réputé prolongé d'une année de bail.
Après une expulsion pour besoin personnel : TBK 355
Le logement libéré pour besoin personnel ne peut, sans motif légitime, être loué à une personne autre que l'ancien locataire tant que trois ans ne se sont pas écoulés. En cas de violation, le bailleur est tenu de verser à l'ancien locataire une indemnité qui ne peut être inférieure au loyer d'un an payé lors de la dernière année de bail. Selon le TBK 354, les dispositions relatives à la résiliation par voie judiciaire ne peuvent pas être modifiées au détriment du locataire.
Médiation préalable à l'action
Selon l'article 18/B de la loi n° 6325, dans les litiges nés d'un rapport locatif, le recours préalable à un médiateur avant l'action est une condition de recevabilité. Les dispositions relatives à l'expulsion des biens loués par la voie de l'exécution sans jugement, selon la loi sur l'exécution et la faillite (İcra ve İflas Kanunu), échappent à cette condition.
Liste de contrôle pour le bailleur
- Notez la date de début du contrat et l'année de bail ; calculez la période de dix ans.
- Faites toutes les notifications par écrit et de manière probante.
- Inscrivez au calendrier les délais d'action d'un mois.
- Si une action est nécessaire, planifiez d'abord le recours à la médiation.
Aktif Emlak peut vous aider, dans le golfe d'Edremit, pour la préparation du contrat de location et la communication entre locataire et bailleur ; pour les procédures juridiques, l'aide d'un avocat est nécessaire.
