При продаже дома до истечения пяти лет прибыль облагается налогом. Льгота 2026 года — 150 000 TL; определение даты приобретения и индексация Yİ-ÜFE по руководству GİB.
Когда вы продаёте дом, участок или оливковую рощу, ответ на вопрос «будет ли налог?» чаще всего зависит от того, когда и как вы приобрели недвижимость. Прирост стоимости, урегулированный в повторяющейся статье 80 Закона о подоходном налоге, — это случай, когда при определённых условиях доход от продажи облагается подоходным налогом. Это руководство основано на руководстве Управления государственных доходов (GİB) на 2026 год «Прочие доходы и поступления» и Общем сообщении по подоходному налогу (Серия № 332).
Основное правило: пять лет
Согласно руководству GİB, если недвижимость (жильё, участок и т. п.), приобретённая физическими лицами за плату, отчуждается в течение пяти лет со дня приобретения, полученный доход облагается подоходным налогом. При расчёте пятилетнего срока за основу берётся календарный день. При продаже по истечении пяти полных лет налог в этом порядке не возникает.
В примере из руководства указано, что при продаже недвижимости, купленной 10/4/2023, на 21/10/2025 пять полных лет не истекли, поэтому часть дохода, превышающая сумму льготы, подлежит налогообложению.
Наследство и дарение: безвозмездное приобретение
Согласно руководству, если имущество и права приобретены безвозмездно (без встречного предоставления), например по наследству или в дар, доход от их продажи не облагается как прирост стоимости. В примере из руководства даже продажа унаследованной квартиры в течение двух лет не влечёт налога в этом порядке. Если унаследованный участок передан в обмен на квартиры, характер «безвозмездного приобретения» также не меняется.
Как определяется дата приобретения?
С какой даты начинается пятилетний срок — место, где чаще всего допускают ошибки. Принципы из руководства GİB:
- Общее правило: приобретение недвижимости происходит регистрацией в тапу; датой приобретения является дата регистрации в тапу.
- Фактическая передача в пользование: для жилья, полученного от кооператива, TOKİ или других лиц в готовом к использованию виде, если это подтверждено документом о распределении для фактического использования, актом передачи или счетами за воду и электричество, за основу берётся дата фактического использования.
- Договор о намерении купли-продажи: в примере из руководства для земли, приобретённой по договору о намерении купли-продажи, датой приобретения принята дата регистрации в тапу.
- Обмен на квартиры: регистрация в тапу квартир, полученных в результате строительства здания на земельном участке или передачи участка в обмен на квартиры, считается исправлением вида (cins tashihi); датой приобретения является новая дата регистрации.
- Превращение земли в участок: для земли, получившей статус участка в результате раздела муниципалитетом, берётся дата регистрации в тапу исправления вида.
Как рассчитывается доход?
Чистый прирост стоимости определяется вычетом из цены продажи себестоимости, а также расходов, налогов и сборов, понесённых в связи с продажей и оставшихся на продавце. Если себестоимость определить невозможно, за основу берётся стоимость, которую определит оценочная комиссия согласно Закону о налоговой процедуре.
Индексация
Согласно повторяющейся статье 81 Закона о подоходном налоге, стоимость приобретения увеличивается на процент роста Индекса цен производителей внутри страны (Yİ-ÜFE) по данным TÜİK (Турецкого статистического института), за исключением месяца отчуждения. Чтобы индексация была возможна, процент роста должен быть 10% или выше.
Сумма льготы
Определённая часть дохода от прироста стоимости, полученного в течение календарного года (за исключением ценных бумаг), освобождена от налога:
- Для продаж 2025 года: 120 000 TL
- Для продаж 2026 года: 150 000 TL (Сообщение Серии № 332)
Льгота применяется не к каждой продаже, а к доходу от прироста стоимости, полученному в течение соответствующего календарного года. Доход, превышающий льготу, декларируется годовой декларацией в марте года, следующего за годом продажи.
Отличие от коммерческого дохода
Руководство GİB указывает, что если купля-продажа недвижимости обладает признаками постоянства, цели получения прибыли и коммерческой организации (помещение, работники, торговый реестр и т. п.), полученный доход может считаться коммерческим доходом. Те, кто постоянно совершает куплю-продажу в течение одного года или в течение нескольких лет подряд, должны учитывать это различие.
Почему важна цена, заявленная в тапу?
Поскольку при расчёте дохода за основу берутся цены продажи и покупки, указание в тапу реальной цены важно как для покупателя, так и для продавца. Согласно Закону о пошлинах, пошлина за тапу взимается с заявленной цены передачи и приобретения, которая не может быть ниже стоимости для налога на имущество. Законом № 7566 от 19.12.2025 штраф за ущерб налогу, применяемый в случае последующего выявления того, что пошлина уплачена с цены ниже стоимости для налога на имущество или что заявленная цена не отражает действительность, был повышен с 25% до «одного размера» (в размере самого налога). Занижённая заявленная цена покупки может увеличить и прибыль, рассчитываемую при будущей продаже.
Контрольный список перед продажей
- Определите дату приобретения в тапу и способ приобретения (продажа, наследство, дарение, обмен на квартиры).
- Рассчитайте день, когда исполняются пять лет, по календарным дням.
- Соберите документы, подтверждающие цену покупки и расходы.
- Рассчитайте рост Yİ-ÜFE и проверьте, выполнено ли условие индексации.
- Если в том же году вы планируете ещё одну продажу, учтите, что льгота одна на год.
Для расчёта и декларации рекомендуем обратиться за помощью к финансовому консультанту. Aktif Emlak может помочь вам собрать сведения о тапу при планировании продажи в районе залива Эдремит.
