Что может случиться с подключениями, записью в тапу, кредитом и арендой, если у дома нет разрешения на эксплуатацию (искяна)? Список рисков со статьями закона.
Фраза «искяна нет, зато цена хорошая» особенно часто звучит в курортных районах. Искян, официально разрешение на эксплуатацию здания, показывает, что администрация установила: здание построено в соответствии с разрешением на строительство и приложениями к нему и его использование не вызывает возражений с технической точки зрения. Мы кратко изложили на основании законодательства, с какими проблемами можно столкнуться в доме, купленном без этого документа.
Что такое разрешение на эксплуатацию и кто его выдаёт?
Согласно статье 30 Закона о градостроительстве, чтобы здание можно было использовать целиком после полного завершения, а его частично пригодные к использованию части — после их завершения, необходимо получить разрешение у муниципалитета или губернаторства, выдавших разрешение на строительство. Администрация обязана рассмотреть заявление владельца не позднее тридцати дней. Закон также отдельно указывает, что выданное разрешение не освобождает владельца здания от ответственности за нарушение закона, разрешения на строительство и приложений к нему.
Риск 1: электричество, вода и канализация
Статья 31 Закона о градостроительстве ясна: здания, которым разрешение на эксплуатацию не выдано и не получено, до получения разрешения не подключаются к услугам и сооружениям электроснабжения, водоснабжения и канализации. Обособленные помещения, получившие разрешение на эксплуатацию, к этим услугам подключаются. На практике можно встретить временные подключения, однако следует знать, что постоянное решение — это разрешение.
Риск 2: запись в тапу остаётся как кат иртифаки
Согласно статье 3 Закона о поэтажной собственности, кат иртифаки преобразуется в кат мюлькиети на основании разрешения на эксплуатацию, выданного на всё здание. Без разрешения квартира может долго оставаться в тапу как кат иртифаки. Это может вызвать вопросы при последующей продаже или оценке кредита.
Риск 3: нарушение градостроительных норм и запись в тапу
Согласно статье 32 Закона о градостроительстве, при выявлении здания, построенного без разрешения или с нарушением разрешения, здание опечатывается, строительство останавливается, а сведения о нарушении направляются в управление тапу для внесения в раздел примечаний тапу не позднее семи дней. Эта запись не может быть снята, пока администрация не сообщит об устранении нарушения. Поэтому обязательно прочитайте раздел примечаний записи тапу.
Риск 4: разрешение на краткосрочную аренду
Важная деталь для тех, кто планирует сдавать дачу посуточно или понедельно: в объявлении Министерства культуры и туризма о заявлениях на получение разрешения на аренду в туристических целях среди требуемых документов указан «документ о регистрации здания, оформленного как жилое / разрешение на эксплуатацию здания». Получить разрешение для жилья, у которого нет ни одного из этих документов, может быть затруднительно.
Градостроительная амнистия и документ о регистрации здания
На основании временной статьи 16, добавленной в Закон о градостроительстве в 2018 году, для зданий, построенных до 31.12.2017 без разрешения или с нарушением разрешения, при подаче заявления в срок и уплате регистрационного сбора мог быть выдан документ о регистрации здания (Yapı Kayıt Belgesi). По закону этот документ относится к цели использования здания; зданиям, получившим документ, по запросу могут быть временно подключены вода, электричество и природный газ.
Та же статья предусматривает, что для зданий с документом о регистрации при согласии всех собственников и передаче частей, приходящихся на территории общего пользования по плану застройки, может быть осуществлена смена вида права и установлена поэтажная собственность без требования разрешения на эксплуатацию — при уплате двойной стоимости. Документ о регистрации здания не является искяном; если у дома, который вы собираетесь купить, есть такой документ, дополнительно изучите его объём и то, какие части он охватывает.
Контрольный список перед покупкой
- Запись в тапу: назначение, статус кат иртифаки / кат мюлькиети и раздел примечаний.
- Архив муниципалитета: есть ли разрешение на строительство, утверждённый архитектурный проект и разрешение на эксплуатацию.
- Соответствие проекту: предусмотрены ли в проекте такие изменения, как закрытый балкон, надстроенный этаж или мансарда.
- Подключения: постоянно или временно подключены электричество и вода.
- Документ о регистрации здания: если он есть — его дата, охватываемая площадь и цель использования.
- Здание в целом: получено ли разрешение на всё здание или только на некоторые его части.
- Ваша цель использования: если вы планируете кредит, аренду или краткосрочную аренду — какие документы требует соответствующее учреждение.
Что компенсирует выгода в цене?
Более низкая цена дома без искяна — это плата за неопределённость, которую берёт на себя покупатель. Часть этой неопределённости (подключения, переход к поэтажной собственности, разрешение на аренду) со временем можно устранить; другую часть из-за частей здания, противоречащих градостроительному законодательству, устранить может не удаться. С чем именно вы имеете дело, покажут записи муниципалитета; устного заявления продавца самого по себе недостаточно.
Вывод
Искян — документ о том, что дом «официально завершён». Если документа нет, причину, возможность устранения недостатка и его стоимость нужно выяснить до принятия решения о покупке. Aktif Emlak может помочь вам собрать в муниципалитете сведения о разрешении на строительство и искяне интересующего вас жилья в районе залива Эдремит.
