La loi n° 7579 du 22 mai 2026 modifie la loi sur la copropriété : la hausse des charges dans le projet d'exploitation provisoire est plafonnée au taux de réévaluation.
La réglementation qui concerne directement les habitants d'immeubles et de résidences est entrée en vigueur avec la loi n° 7579, publiée au Resmî Gazete (Journal officiel) du 22 mai 2026. La loi a modifié les articles de la loi n° 634 sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu) relatifs aux charges (aidat) et au règlement de gestion.
Le projet d'exploitation sera approuvé en assemblée générale
Selon le nouveau texte, le projet d'exploitation est approuvé en assemblée générale des copropriétaires. S'il n'existe pas de projet d'exploitation adopté, le gestionnaire prépare sans délai un projet d'exploitation provisoire, au plus tard dans les trois mois, jusqu'à son approbation par l'assemblée des copropriétaires. Sur le projet d'exploitation communiqué aux copropriétaires, une décision d'assemblée générale visant à l'adopter tel quel ou modifié doit être prise au plus tard dans les trois mois.
La disposition sur la collecte d'avances a également changé. À la place de la formule précédente, « nouvelle collecte d'avances une fois l'avance épuisée », le principe est désormais la collecte d'avances jusqu'à l'approbation du projet d'exploitation.
Un plafond pour la hausse des charges
La partie la plus remarquée de la réglementation concerne les hausses de charges. S'il existe un projet d'exploitation en vigueur, le montant prévu pour le projet d'exploitation provisoire est fixé chaque année, avec effet au début de l'année civile, par rapport au montant du projet en vigueur, sans dépasser le taux de réévaluation annoncé pour l'année précédente en application de la loi sur la procédure fiscale. Autrement dit, le gestionnaire ne peut pas, dans le projet provisoire qu'il prépare sans approbation de l'assemblée générale, augmenter les charges au-delà de ce taux.
La modification du règlement de gestion facilitée dans les ensembles immobiliers
Pour les ensembles immobiliers (résidences), où plusieurs blocs ou parcelles dépendent d'un seul règlement de gestion, la majorité des « quatre cinquièmes » exigée à l'article 70 a été ramenée aux « deux tiers ». Ainsi, pour modifier le règlement de gestion d'un ensemble immobilier, il suffit des voix représentant les deux tiers des unités indépendantes des membres du conseil des représentants de l'ensemble ; les dispositions relatives à la gestion provisoire peuvent aussi être modifiées par le vote des deux tiers des propriétaires d'unités indépendantes. Il a en outre été écrit explicitement que les dispositions des règlements de gestion contraires à cet article ne seront pas appliquées.
Que cela signifie-t-il pour les propriétaires et les acheteurs ?
- Les habitants de résidences peuvent vérifier si la hausse annuelle dans le projet provisoire préparé par le gestionnaire dépasse la limite légale.
- Le véritable décideur des charges est désormais explicitement l'assemblée générale des copropriétaires ; la participation aux réunions n'en est que plus importante.
- Ceux qui comptent acheter, en particulier dans les projets de résidences avec piscine et jardin à Akçay, Altınoluk et Güre, devraient demander avant l'achat le projet d'exploitation approuvé, le règlement de gestion et les dernières décisions d'assemblée générale.
Que doit faire la gestion de la résidence ?
Il est utile que les gestionnaires présentent aux copropriétaires, en justifiant le taux de hausse dans les projets d'exploitation provisoires qu'ils préparent pour la nouvelle année, et qu'ils convoquent l'assemblée générale dans le délai de trois mois, afin d'éviter d'éventuelles contestations. Si des dépenses imprévues apparaissent en cours d'année, il sera plus sain d'obtenir une décision d'assemblée générale pour y faire face.
La loi est entrée en vigueur à la date de sa publication.
