Impôt sur la plus-value immobilière 2026

Un logement vendu avant cinq ans voit son gain imposé. Exonération de 150 000 TL en 2026, détermination de la date d'acquisition et indexation Yİ-ÜFE selon la GİB.

Lorsque l'on vend un logement, un terrain ou une oliveraie, la réponse à la question « y aura-t-il de l'impôt ? » dépend le plus souvent de la date et de la manière dont vous avez acquis le bien. La plus-value (değer artışı kazancı), régie par l'article 80 bis (mükerrer) de la loi sur l'impôt sur le revenu, est le cas où le gain tiré de la vente est, sous certaines conditions, soumis à l'impôt sur le revenu. Ce guide s'appuie sur le guide « Autres gains et revenus » 2026 de l'Administration des revenus (GİB) et sur la Communication générale sur l'impôt sur le revenu n° 332.

La règle de base : cinq ans

Selon le guide de la GİB, le gain obtenu lorsque des biens immobiliers (logement, terrain, etc.) acquis par des personnes physiques à titre onéreux sont cédés dans les cinq ans à compter de la date d'acquisition est soumis à l'impôt sur le revenu. Pour le calcul du délai de cinq ans, c'est le jour calendaire qui est retenu. Pour une vente réalisée après cinq années complètes, aucun impôt ne naît à ce titre.

Dans l'exemple du guide, pour un bien acquis le 10/4/2023 et vendu le 21/10/2025, les cinq années complètes n'étant pas écoulées, la part du gain dépassant le montant de l'exonération est soumise à l'impôt.

Succession et donation : l'acquisition à titre gratuit

Selon le guide, si les biens et droits ont été acquis à titre gratuit, par exemple par succession ou donation, le gain provenant de leur vente n'est pas imposé comme plus-value. Dans l'exemple du guide, même la vente en deux ans d'un appartement reçu en héritage ne donne naissance à aucun impôt à ce titre. La remise en contrepartie d'étages d'un terrain reçu en héritage ne change pas non plus sa qualité d'« acquisition à titre gratuit ».

Comment la date d'acquisition est-elle déterminée ?

La date à partir de laquelle court le délai de cinq ans est le point où l'on se trompe le plus. Les principes du guide de la GİB :

Règle générale : pour les biens immobiliers, l'acquisition se réalise par l'inscription au registre foncier ; la date d'acquisition est la date d'inscription au registre foncier.
Mise à disposition effective : pour les logements livrés prêts à l'usage par une coopérative, TOKİ ou d'autres personnes, si cela est établi par un document d'attribution d'usage effectif, un procès-verbal de remise ou des factures d'eau et d'électricité, c'est la date d'usage effectif qui est retenue.
Promesse de vente : dans l'exemple du guide, pour un terrain acquis par promesse de vente, c'est la date d'inscription au registre foncier qui est retenue comme date d'acquisition.
Contrepartie d'étages (kat karşılığı) : l'inscription au registre foncier des appartements obtenus par la construction d'un bâtiment sur un terrain acquis comme terrain, ou par la remise du terrain en contrepartie d'étages, est considérée comme une rectification de nature ; la nouvelle date d'inscription est la date d'acquisition.
Passage d'une terre agricole à un terrain à bâtir : pour une terre qui acquiert la qualité de terrain à bâtir à la suite d'un fractionnement par la municipalité, c'est la date d'inscription au registre foncier de la rectification de nature qui est retenue.

Comment le gain est-il calculé ?

La plus-value nette est obtenue en déduisant du prix de vente le prix de revient ainsi que les frais, impôts et droits engagés du fait de la vente et restant à la charge du vendeur. Si le prix de revient ne peut pas être déterminé, c'est le montant fixé par la commission d'estimation (takdir komisyonu), conformément à la loi sur la procédure fiscale, qui est retenu.

Indexation

Selon l'article 81 bis (mükerrer) de la loi sur l'impôt sur le revenu, le prix d'acquisition est majoré, à l'exclusion du mois de la cession, du taux d'augmentation de l'indice des prix à la production intérieure (Yİ-ÜFE) de TÜİK (Institut turc de statistique). Pour que l'indexation soit possible, le taux d'augmentation doit être de 10 % ou plus.

Le montant de l'exonération

Une partie déterminée de la plus-value réalisée au cours d'une année calendaire (hors valeurs mobilières) est exonérée d'impôt :

Pour les ventes de l'année 2025 : 120 000 TL
Pour les ventes de l'année 2026 : 150 000 TL (Communication n° 332)

L'exonération s'applique non par vente, mais à la plus-value réalisée au cours de l'année calendaire concernée. Le gain excédant l'exonération est déclaré, par déclaration annuelle, en mars de l'année suivant celle de la vente.

La distinction avec le bénéfice commercial

Le guide de la GİB indique que si l'achat-vente de biens immobiliers présente les éléments de continuité, de but lucratif et d'organisation commerciale (local, employés, registre du commerce, etc.), le revenu obtenu peut être considéré comme un bénéfice commercial. Ceux qui font des achats-reventes multiples la même année ou continus sur des années successives doivent tenir compte de cette distinction.

Pourquoi le prix déclaré au titre foncier est important

Le calcul du gain se fondant sur les prix de vente et d'achat, il est important, pour l'acheteur comme pour le vendeur, de déclarer le prix réel au registre foncier. Selon la loi sur les droits et taxes (Harçlar Kanunu), le droit de titre foncier est perçu sur le prix de cession et d'acquisition déclaré, sans pouvoir être inférieur à la valeur retenue pour la taxe foncière. Par la loi n° 7566 du 19.12.2025, la pénalité pour perte fiscale applicable lorsqu'il est constaté a posteriori que le droit a été payé sur un prix inférieur à la valeur de la taxe foncière ou que le prix déclaré ne reflète pas la réalité a été portée de 25 % à « une fois » (le montant de l'impôt éludé). Un prix d'achat déclaré trop bas peut aussi gonfler le gain calculé lors d'une vente ultérieure.

Liste de contrôle avant la vente

Déterminez la date d'acquisition au registre foncier et le mode d'acquisition (vente, succession, donation, contrepartie d'étages).
Calculez le jour d'expiration des cinq ans en jours calendaires.
Rassemblez les documents montrant le prix d'achat et les frais.
Calculez l'augmentation du Yİ-ÜFE et vérifiez si la condition d'indexation est remplie.
Si vous prévoyez une autre vente la même année, tenez compte du fait que l'exonération est unique par année.

Nous vous recommandons de demander l'aide d'un expert-comptable pour le calcul et la déclaration. Aktif Emlak peut vous aider à rassembler vos informations de titre foncier lorsque vous planifiez votre vente dans le golfe d'Edremit.